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电商围城，商铺路在何方

投资“小肥铺” 人人都能富

最后10席，错过，就没有了

电商跑马圈地　“商铺”成“伤铺”

“一亿豪赌”与“三只雄鹰”

　　11月11日又一次近在眼前，这个极具象征意味的“光棍节”，如今已成了无数商家的狂欢盛典与网购达人的“剁手”盛宴。2012年，马云与王健林曾约定10年后，如果电商在中国零售市场市场份额占50%，王健林将给马云一个亿，如果没到马云还王健林一个亿。2022年未至，“赌局”尚未结束，王健林转身便“委身”于电商——2014年万达、腾讯、百度合资成立“万达电商”，坊间戏称“三英战马云”。诺基亚与微软合作时曾被谷歌嘲笑“两只火鸡合在一起变不成一只雄鹰。然而，腾讯、百度无疑是当下中国互联网业的超级大咖，万达则是地产大鳄，都是雄鹰而非火鸡。三只雄鹰加在一起，能否成就wtb（乌托邦），有待时间去验证。但是王健林从力挺实体商铺到委身电商，却足以说明电子商务的来势凶猛。

“上下九步行街”现关店潮　“一铺养三代”荣光不再

　　近日，有媒体报道，广州著名步行街“上下九”接连出现商铺倒闭，而且之后长期丢空，无人接手承租。其中有的商铺丢空近一年时间了。据分析，今年电商冲击大，商家生意难做便关门结业了。

电子商务的迅猛崛起，鲸吞了传统零售市场份额，令传统商业步履艰难。阿里巴巴数据显示，目前中国有8300万个电商，并且每年新增600万个，而与此同时传统商业每年有360万个消失。甚至有悲观者认为，传统零售将走向消亡。即便实体商铺不会全军覆没，但是，以后商铺投资注定只有少数人能够赚钱。“一铺养三代”的荣光将难以为继；随便买个铺，一赚一大把的时代也将不复存在。

投资商铺，谁能赚钱？　社区商铺成投资热土

　　尽管电子商务来势汹汹，但是“逛街”带给人们在体验、娱乐等方面的满足，始终是网络购物所无法取代的。仍有不少投资者坚信，网购难以满足大多数人对逛街的欲望。

　　然而，商铺投资并不是一个没有风险的置业领域，一不小心就可能陷入被动局面。由于缺乏专业指导和对市场的盲从，不少投资者在商铺的选择上，存在很大的失误。“做不旺、租不出、卖不掉”的商铺，让许多投资者“一铺养三代”的美梦成了泡影。

　　那么，投资商铺怎样才能赚钱，谁能赚钱？

　　投资商铺之前，必须先了解游戏规则——商铺投资的基本法则。

　　周边人流决定商业价值

　　投资商铺，重点要考察人流。所选地段区域性商业气氛是否浓烈，如人口密集度、日均人流量、消费能力及结构、配套设施结构等。选定大的区域后，最好是实地考察商铺所在地的人流方向和一天中不同时段经过商铺前的人流量，再判断商铺价值。

　　定位规划须匹配消费群需求

　　“商业设计规划，应该像水一样因地制宜，因势利导。”专家认为，商业规划需与所在的商圈特点和人流相匹配。而整体定位对商业经营是至关重要的。

　　特色业态还需注重体验消费

　　定位精准、有差异的商业往往能够在同一区域的商业中脱颖而出。若在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店的经营效果，此为趋异性；但另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的商品，有些店铺又有集中趋势，相邻而居，此为趋同性。两者之间需要平衡选择。

　　投资回报率≥3%可入手

　　一般来说，商铺投资回报率在3%以上比较值得投资。除此之外，投资商铺还要看未来区域的增值潜力、周边住宅入住率等。

　　开发商

　　对于投资者而言，买铺和买房道理一样，认准品牌开发商没有错。因此，建议投资者先考虑品牌开发商推的商铺。为了打造后期的品牌口碑和升值潜力，大开发商通常会在售完商铺后参与后期的运营和管理。这样一来既保证了项目的品相，而且投资者也拥有更多的商业渠道，便于经营。

　　一般而言，商铺可分为步行商业街商铺、社区商铺铺和商场（购物中心）商铺三类，各有其特点：

　　社区商铺：消费人群除了社区、小区住户外，外围街铺更可吸引附近固定居民，营利相对容易，投资风险较少，但社区、小区从建立到成熟有个过程，投资者有长短不等的"守铺"期。适合资金投入相对较少、但有“守铺”信念的投资者；

　　商场商铺：通常受商场整体情况影响，租赁管理基本由发展商整体操控。适合实力雄厚的商家、资深投资者；

　　步行商业街商铺：成熟商业街，人流量大，容易获利。但受商圈成熟度及市场定位等多方面因素影响，投资风险高，投资周期比较长。适合资金相对充裕的投资者。

　　电商时代，三种商铺之中，社区商铺以其服务好、体验佳且更贴近消费者，因而具有更大的生存空间，成为投资热土。“小肥铺”是三正瑞士半山唯一的社区商业配套，集“稀缺性”和“唯一性”于一身

电商时代慎买铺　买铺就买“小肥铺”

　　商铺的多样化是符合消费需求和投资需求的表现，而这些形态各异的商铺也有着这身的特点。

　　比如购物中心内街及辅营区商铺，受"大盒子"挤压，客流量极不稳定；对巨大人流量、店面位置、经营产品都有很高的依附性；由于主力商家就是其生命线，因此对主力店的依赖性极大，因此造成了收益的不稳定。

　　而步行商业街商铺，从客流量上来说，周末周中差别极大，人流量很不稳定；培育期很长；招商要求要复合商街定位，对招商的要求也相对比较高；对地段的要求就更不用多说，地段决定一切，对位置的要求也是相当高；对主力商街也有较高的依附性，因此收益和投资回报也存在很多不稳定的因素。

　　再说说普通住宅底商，虽是小本经营、投入少、相对回报率低下，但消费力稳定、风险也更小，收益较稳定。

　　小肥铺，是三正瑞士半山唯一的社区商业配套，庞大而稳定的高消费人群极大程度地保证了客流量，其对培育期、招商要求、位置要求、主力商家均无依附性，因此收益稳定性极高，投资小肥铺，人人都能富。

深莞投资者热捧　“小肥铺”肥在哪里

　　“肥”在三正地产的底蕴

　　三正地产成立于1997年，到今年已有18年历史，在发展历程中，三正地产本着“让业主满意，让政府满意，让自己满意”的三“满意”原则，紧抓建筑质量、深究产品品质，同时预留给业主朋友们丰富的价值空间，力求为客户带来最优质的产品、最贴心的服务及无可比拟的性价比，这也获得了业主朋友们的广泛认同和热情追捧。

　　2007年，凤岗中心区的财富新地花园和财富新地商厦，住宅和商铺同时开放认筹，短短1个月内，3000多客户完成登记；开盘的时候，几千批客户抢200多个商铺，不到1个小时就基本上全部卖完。到现在，这些商铺的价值平均涨了50%以上，且一铺难求。

　　2011年，三正上河坊商铺开盘即售罄，近年来其价值也是稳定增长；此外还有三正卧龙山一号的商铺，同样也是开盘即售罄。商铺如此，住宅同样不遑多让，三正瑞士半山自2014年6月21日首推别墅之后，先后开盘10次，每次基本都是推出多少就卖多少。

　　正是这些优质的产品，赋予了三正地产“肥厚”的发展底蕴，也给予了老业主及客户坚定的信心，包括住宅产品超

过7成的回头客、商铺产品“推多少卖多少”的销售速度。小肥铺正是在这种局势下应运而”。

　　“肥”在社区及区域的价值

　　三正瑞士半山已开发建筑面积近30万平米，未来这个区域内可能还有近千亩地会被开发和建设，总共将形成超100万平米的超级大社区。如此“肥沃”的超级大社区及上万户高端消费人群的日常刚性消费，都将在这不到5000平米的47间“小肥铺”来消费。不同于其他的“大盒子”商业、步行街及普通的住宅底商，“小肥铺”拥有如此庞大而稳定的高消费人群，并且基本上没有什么培育期、没有商业性质的要求、没有位置要求，更没有所谓的主力商家依赖性，限制因素极少，稳定性很高，投资价值比较“肥沃”。

　　区域方面，“小肥铺”雄踞大运圈核心位置，依傍龙岗中心城和大运中心成熟资源，8分钟内可以畅达如意路、北通道、水官高速、机荷高速、丹平快速等城市动脉，半小时内可直抵福田、罗湖cbd，区域价值、交通价值都不可谓不“肥沃”。

六大黄金定律

成就瑞士半山“小肥铺”

　　黄金定律一：最稳定消费

　　三正瑞士半山是片区内极为少见的高品质湖山住区，目前已开发别墅及高层产品1500余套。据了解，在前期购房客户中，“自住”占比逾九成。由此不难想象，“小肥铺”即将面对的是数前人的日常刚性消费需求。而规划中，后续还将有更多产品推出，总体将达百万规模。

　　有了规模达百万的大型社区作为依靠，以及良好的外围商圈商业环境，让“小肥铺”集商圈、社区合二为一。既能够满足商圈商业的高收益需求，同时自身小区消费力又能降低起伏波动风险，是非常难得的两全街铺。

　　黄金定律二：最核心位置

　　三正瑞士半山“小肥铺”位于龙岗大运圈核心位置，依傍龙岗中心城和大运中心成熟资源，也是深莞一体化的前沿阵地。随着龙岗的逐渐崛起，其板块价值不可估量。近年来区域内房产升值势头迅猛，不管是住宅还是商铺，都将迎来一个稳定升值的时间段。

　　黄金定律三：最便利地段

　　“地段决定价值”，三正瑞士半山“小肥铺”雄踞大运中心黄金干道——龙凤大道－如意路、北通道、水官高速、机荷高速、丹平快速等城市动脉。半小时内直抵罗湖、福田cbd。

　　黄金定律四：最稳定形态

　　三正瑞士半山“小肥铺”不受宏观经济形势、位置、培育期干扰，是回报最为稳定的商业形态。

　　黄金定律五：最专业产品

　　拥有约500米最黄金商业长度临街商铺，无缝对接庞大人流，租金、物业升值翘首可盼。商铺挑高约6米，相当于买一层送一层，可满足餐饮、美容、娱乐、休闲等多种业态的经营需求，无论做房东还是店主，都有令人憧憬的财富空间。

　　黄金定律六：最赚钱比例

　　三正瑞士半山现已开发1500多套高端住宅产品，其中逾九成业主表示将用以“自住”，作为百万级湖山豪宅社区，三正瑞士半山后期体量更为庞大。

　　“小肥铺”作为三正瑞士半山目前唯一的商业物业，仅47间商铺，面对的或是数万高端消费人群的刚性消费需求。超高稳定的消费人群，无可比拟的强劲消费力，将为“小肥铺”带来源源不断的客流和滚滚财富。

多少错过成过错　“小肥铺”最后10席，错过就没有了

　　“有花堪折直须折，莫待无花空折枝”。许多时候，当我们遭遇机会的时候往往会在犹豫不决中与它插肩而过，一个不经意的错过，最后却成了过错。

　　有人总结了深圳25年6大机遇：

　　1、上世纪90年代初，深圳股市的兴起与牛市来临；

　　2、21世纪初，中国互联网春天到来；

　　3、2008年，4万亿投资助力创业；

　　4、草根的春天，崛起的“金领”时代；

　　5、2009年，创业板创造亿元级年轻富豪；

　　6、15年来深圳的楼市。

　　你抓住了几个，错过了几个？多少错过成了过错？

　　2014年6月至2015年6月，三正瑞士半山10次开盘，你犹豫了几回？现在，三正瑞士半山的住宅产品从去年到今年的升值幅度已经超过100%；且1500余套住宅产品均告售罄。

　　如果三正瑞士半山10次开盘你都错过了，那么只有一次机会弥补。

　　现在，“小肥铺”仅剩余10席，不能错过！错过了这个时间段，相当于错过投资这个版块最后的时机。