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深圳限购令下的东莞别墅投资机遇
——广东省房地产业协会副会长、三正地产总经理刘光金纵论房产新政

　　公元2010年的中国楼市波澜起伏跌宕壮阔。一方面，以美国为首的世界各国实行的“定量宽松”政策导致全球货币大泛滥，人们纷纷寻找黄金、房产等“硬资产”规避货币贬值的风险。另一方面，北京、上海、广州、深圳等一线城市房价上涨速度过于迅猛，相关部门不得不一再祭出提高首付、限购、加息等强硬调控措施，力求封住一线城市房价上涨空间，维持我国房地产市场的平稳发展。
　　近期，在深圳“限购令”的影响下，一大批深圳财富人士纷纷将目光投向了东莞、惠州、珠海、中山乃至佛山、清远等二三线城市的别墅、产权式酒店、写字楼等物业形态。在他们看来，上述城市房价总体水平至今仍仅相当于深圳的几分之一，未来仍将具有稳健的价值成长空间。然而，普通置业者面对如此种类繁多的房产项目应该进行怎样的谨慎鉴别和判断？哪些城市何种类型的房产将具有最强的保值增值空间？为了向广大置业者解答上述疑惑，本报记者近日专程采访了广东省房地产业协会副会长、三正集团副总裁、三正地产总经理刘光金先生。
    《深圳特区报》：虽然10月20日中国人民银行正式启动了三年来的首度加息，预示着央行已开始收缩过度泛滥的流动性。然而根据《华尔街日报》等国际权威媒体的报道，美联储很可能将于11月初推出第二轮“定量宽松”政策以刺激美国经济，众多经济学家预计此举将推动美、日等主要经济体掀起争相货币贬值的浪潮。在这样的市场环境下，深圳众多财富人群都希望能找到比“现金”更为安全的投资渠道来抵御通胀风险。刘总您作为经验极为丰富的房地产业界专家，对这些财富人群有何建议？
　　刘光金：虽然央行近日启动了三年来的第一次加息，然而我国的广义货币供应量m2截至9月底已高达69.6万亿元，再加上美日等国的宽松货币政策，我们仍将在相当长一段时间内处于一种货币供应相对宽松的宏观经济环境之中。在这一时代大背景下，每一个积累了一定财富的家庭都面临着手中的现金向何处去的选择。
　　在我个人看来，那些拥有亿元以上资产的家庭最好还是进行实业投资，这样无论从国家发展还是从个人投资增值潜力来看都是最好的选择。而对那些手中持有一定现金的中产阶层来说，股票、黄金等资产的波动频率过快幅度过大，除非是专业人士否则也不宜过多涉足。
而在城市化、工业化的持续推动下，我国房地产市场虽然很难再出现最近几年这种迅猛飙升的态势，但仍将在相当长一段时间内仍有保值增值功能，对于普通老百姓来说是一种相对简便、风险较低的投资选择。当然，目前在强大调控压力下，人们不能像前段时间那样见楼就买，一定要更加冷静地去选择欲购的物业。建议人们重点关注一些能实现5%租金回报的商用物业，以及一些具有丰富景观资源、容积率较低的别墅豪宅大盘。
     《深圳特区报》：9月30日，国家相关部委推出了新一轮的楼市调控政策，深圳、上海等一批热点城市也迅速推出了“限购令”等地方细则。请问刘总您认为这一系列政策对楼市成交量将产生怎样的影响？是否会促使开发商在定价上进行适当的调整？
刘光金：中央相关部门此次出台二次调控所传递出来的政策信号是非常明显的，就是要将当前中国楼市投机成分较重的态势给扭转过来，使楼市回归解决老百姓居住问题的本质。我相信在政府的强力调控下，像当前这种某些城市房价暴涨的非理性行情将得到有效抑制，而在一定时期内楼市成交量也必将大幅萎缩，开发商在楼盘定价上也将更为理性。至于房价是否会像2008年那样出现大幅下调现象，目前尚无法定论。
　　今年众多发展商在4、5月份以后销售量急剧攀升，手中持有的现金仍相当宽裕，短期内缺乏大幅度降价的动力和压力，应该不会采取过激手段来进行降价促销。尤其是一些日益稀缺的别墅物业和位于城市核心区的楼盘，即使在弱市中也将保持较强的保值增值功能。
　　《深圳特区报》：我们近期在采访中注意到，深圳“限购令”推出后对大批深圳购房者产生了明显的挤出效应，许多购房者都将目光投向了东莞、惠州、中山、佛山等珠三角二三线城市。请问刘总您对这些置业者有何建议?
　　刘光金：最近深圳推出了非常严格的“限购令”，香港也紧急叫停了投资房产入户政策，这对于一部分手中仍持有大量现金的财富家庭来说，到惠州、东莞等周边城市寻找新的购房机遇成为了一种非常自然的选择。然而在这一点上我要奉劝很多深圳购房者一定不能过于盲目，一定要谨慎选择，避开那些投机炒作成分过重而本地经济又缺乏支撑的楼盘和区域。如果一个楼盘既没人自住也难以出租的话，即使其售价仅相当于深圳的1/10，也是不宜盲目投资的。
我建议深圳置业者前往周边城市购房时将投资需求与自住需求进行巧妙的结合，最好选择那些距离深圳较近、景观资源丰富、规划建筑品质突出并具有某种不可替代性的楼盘，尤其是一些注定将日益稀缺的别墅楼盘值得重点关注。
　　《深圳特区报》：我们知道1997年亚洲金融危机后香港楼市出现了巨幅下调，但最终一些高端豪宅物业却表现出了极强的保值增值功能，不少豪宅物业当前售价已远远超越1997年高峰期的水平。在刘总您看来，这一轮内地楼市调整是否也会出现类似现象？像三正卧龙山这种极为稀缺的独栋别墅物业是否有机会成为当前低迷楼市中的“蓝筹股”？
　　刘光金：我个人建议深圳普通购房者前往周边城市置业时一定要避开以下几类物业：一是投资回报存在争议性的返租型物业，二是小业主难以控制经营权的产权式酒店，三是远离城市中心又不具备租赁需求的普通物业。而可以精心选择一些具有稳定租金回报的商用物业或一些不可再生的别墅类豪宅物业。
大家都知道最近几年深圳城市中心的别墅涨幅极为巨大，不少优质别墅物业售价都已高达亿元，已远远超出了绝大部分置业者的购买能力。与此同时，像三正卧龙山这样一些距离深圳cbd仅40分钟车程、交通极为便利、容积率较低的别墅类楼盘售价仍仅为1万余元/平方米，存在明显的“被低估”现象。我相信在这一轮楼市调整中，这些注定将越来越稀缺的优质别墅楼盘即使价格不逆市上扬，其回调的可能性也微乎其微。
　　《深圳特区报》：最近有一些城市规划专家认为，三正卧龙山所在的“观澜—凤岗—塘厦”三镇恰位于香港经深圳向珠三角辐射的核心发展轴线上，并拥有极为优越的自然山水资源以及三正卧龙山、观澜湖高尔夫大宅、和黄观湖园、万科棠樾等一大批经典别墅项目，未来有望成为大深圳区域最具潜力的新兴豪宅板块。请问刘总您对上述观点怎么评判？
　　刘光金：随着近年来三正卧龙山、万科棠樾、观澜湖圣堤湾等优质别墅楼盘的入市，观凤塘别墅板块的崛起已经成为了不可否认的现实。在我个人看来，由于龙岗、龙华目前已建起了大批密密麻麻的高层楼盘，光明新区、坪山新区又重在发展高科技产业，深圳特区已很难再找到一块规划比较完美、建筑密度较低的纯粹人居板块了，打造“深圳后花园”的重任已历史性自然地落在了观凤塘豪宅板块的身上。
　　三正卧龙山、万科棠樾等观凤塘中央别墅区代表性楼盘，虽然从行政区划上属于东莞楼市的范畴，但从地理位置、客户基础等角度来看都属于大深圳半小时生活圈内的顶级豪宅。从长远的发展角度来看，目前三正卧龙山、万科棠樾等楼盘的品质完全可以与水榭花都、纯水岸、香蜜湖1号等深圳顶级豪宅媲美，其价值在未来数年间翻一番是有极大可能性的。